家を売る相場は査定で激変!税金でも得する○秘な方法!

数年後の東京オリンピック開催で、現在日本は不動産バブルです。しかし東京オリンピック後は不動産バブルは弾けると言われています。つまり家を最高値で売るなら今が絶好のタイミングです。

 

ですが、この不動産業界が好景気の時期でも、査定の依頼方法を間違えると逆に何百万円も損をしてしまう場合もあるのです。

 

そこで、このホームページでは「何百万円も損をしない為の査定の方法」や「税金でも得する○秘な方法」を「家を高く売るための7つのステップ」と共にご紹介していきます。

 

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家を高く売るための7つのステップ

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家を高く売るための7つのステップ

 

もくじ

 

◎家を高く売るための7つのステップ
【ステップ1】家の相場を知る
【ステップ2】家を売る諸費用を把握する
【ステップ3】家の査定を不動産業社へ依頼する
【ステップ4】家を高く売るコツ!それは、不動産業社選び
【ステップ5】不動産会社と契約する(契約方法を選ぶ)
【ステップ6】価格の交渉・売買契約
【ステップ7】税金でも得をする方法は?

 

◎家を高く売るための豆知識
【豆知識その1】住宅ローンを残さず売る方法
【豆知識その2】離婚の際に売る方法(それぞれへの分配の考え方など)

 

まずは、すぐ下記の「家の相場を知る」事からスタート!!

 

【ステップ1】家の相場を知る

 

家の相場をグーグル検索

 

家の相場を知るのは以外と面倒?

中古住宅の相場を知る1つの方法としては、インターネットを使用する方法があります。例えば、グーグルやヤフーなどの検索サービスを使用して「中古住宅 相場」と検索してみると良いでしょう。

 

そうすると不動産会社が実際に、現在販売をしている家の値段を知る事ができます。具体的には、自分が今売りたいと思っている家と同じ地域の中古住宅が実際に幾らで売りに出されているのかを知れば、あなたの家のおおよその相場を知る事ができます。

 

ですが、ここで問題になってくるのが「あなたの持ち家」と、「あなたの持ち家と同じ地域で売られている家」の条件が違うという点です。

 

基本的に住宅(戸建て住宅、マンション、アパート)は、個々の家で建てられている土地の大きさも違います。また間取りや部屋数、築年数も全く違う事は当たり前です。

 

このように条件が違う複数の住宅物件と自分の持ち家を正確に比較して、その値段を算出する事は素人には難しいと言えるでしょう。

 

では、自分自身で持ち家の相場を知る事は不可能なのでしょうか?

 

簡単に家の相場を知る方法

 

家の相場を知る

 

そんな時に便利なのが、不動産仲介業社が行っている査定サービスを利用する事です。一般的に不動産仲介業社は「中古住宅が実際に幾らで売れそうなのか」を無料で行ってくれるので、このサービスを利用しない手はありません。

 

ですが、いきなり近所の不動産仲介業社へ家の査定を依頼するのは気をつけた方が良いでしょう。なぜならば、不動産仲介業社もボランティアで査定を行っている訳ではないからです。

 

無料査定の後には不動産仲介業社から「住宅販売の契約を取る為に、強力な営業攻勢」があるものです。そして結果的に、多くの方が無料査定を行ってくれた不動産会社に家の販売を頼んでしまうのです。

 

確かに、無料査定を行ってくれた不動産会社に家の仲介販売を依頼するのは当然の事です。ですが、もう少し冷静に考えて下さい。

 

査定を依頼する会社は1社でなければならないという決まりはありません。また、より正確な家の査定額を知りたい場合には複数の不動産会社に家の査定を依頼して、その査定額を比較した方がより良い方法と言えるでしょう。

 

もし、このようなベストな査定方法を行いたい場合には「不動産一括査定サイト」を活用する事をお勧めします。

 

ちなみに「不動産一括査定サイト」とは、複数の不動産会社に一括で家の無料査定を依頼できるサービスの事です。家の正確な査定額を知りたいという方には、ぜひ活用して頂きたいサービスです。

 

【ステップ2】家を売る諸費用を把握する

 

家を売る際の諸経費

 

「家を売る」と決めた場合には、家を売る際に発生する諸費用を把握する必要があるでしょう。なぜならば、住宅ローンが残っている場合には「住宅ローン残債&諸費用」よりも高い金額で家を売る必要があるからです。

 

そして、中古住宅を売る際には下記のような諸費用が必要となってきますので、家を売る際には必ず頭に入れておくようにして下さい。

 

・印紙税
・仲介手数料
・抵当権抹消登記費用
・住宅ローンの返済
・事務手数料
・譲渡益課税 (所得税・住民税)

 

【ステップ3】家の査定を不動産業社へ依頼する

 

不動産会社に依頼する

 

家をお持ちの方は、家を売却する際には必ずと言っていいほど不動産仲介業社に仕事を依頼すると思います。

 

そして不動産仲介業社から提出された家の査定額を見てこう思うのです。「私の家の価値はこれぐらいの金額なんだ」と。

 

ですが、こういう方はちょっと気をつけた方が良いかもしれません。なぜならば、その査定金額が本当に正しいのかどうか、そこに疑問があるからです。

 

そもそも、一般の方が抱いている思い込みの1つに「不動産業社の査定額が正しい」というものがあります。家の査定額は各不動産仲介業社や担当者の主観も入るので、その査定額が絶対に正しいわけではありません。

 

その証拠に「イエウール」というサービスを使って、複数の不動産仲介業社に家の査定を依頼してみると、査定額に300万円以上の価格差がある場合も珍しくありません。

 

ちなみに「イエウール」とは複数の不動産仲介業社に査定依頼ができるサービスの事です。本来、複数の会社への査定依頼をするのは面倒なものですが、このサービスを使えば、その面倒な作業が約1分で終了します。

 

「家の売却で損をしたくない」という人や「家を最高値で売りたい」という人には特にお勧めのサービスです。

 

興味のある方は実際にどれ位、査定額に差があるのかを確認してみてはいかがでしょうか。きっとその価格差に驚くはずです。

 

 

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約1分でカンタン査定依頼

 

【ステップ4】家を高く売るコツ!それは、不動産業社選び

 

不動産会社選び

 

先ほどは査定額のお話をしましたが、実は「家の査定額」と「実際の販売額」は違う事を皆さんはご存知でしょうか。

 

例えば家を販売する際に不動産仲介会社の査定額で販売しても、なかなか家が売れないケースもあるのです。そして、こういう場合には実際に売れそうな価格まで家の値段を下げて再度売り出すという方法がとられます。

 

つまり家の査定額が高かったとしても、喜ぶのはちょっと気が早いという事です。家の査定額が高かったとしても、その家が実際の査定額で売れなければ全く意味がありません。

 

一番最悪の状況は、査定額では家が売れず相場よりも大幅に安い価格で売却する結果になる事です。さすがに、こういう状況になると家の持ち主としては非常に悲しいですよね。

 

こういうお話をすると「相場より低い価格で家を売らなければならない事なんてあるの?」と疑問に思う方もいると思います。ですが販売力のない不動産販売会社や広告宣伝費をケチる業社に家の販売を依頼して、このような結果になるのは珍しい事ではありません。

 

ここまでお話をすれば、皆さんにもどういう不動産仲介業社に家の売却を依頼すれば良いのか分かってきたと思います。皆さんが家の売却を依頼すべきなのは「査定額」と「販売額」どちらも高い不動産仲介業社です。

 

家を高く売ってくれる不動産業社とは?

 

では具体的に「家の査定額が高く」また「実際にその値段で家を売ってくれる」不動産仲介業社とはどういう会社なのでしょうか。

 

ズバリそれは、大手の不動産仲介業社という事になりそうです。

 

なぜならば大手不動産会社には過去の販売した家のデータや実績が豊富だからです。そして、そのデータを活用する事が「家を高く売るノウハウ」や「家の購入希望者へのプレゼン能力」に繋がっているのです。

 

さらに、大手の不動産仲介業社はメディア戦略に強い広告代理店との関係も深い為に広告宣伝力の面で秀でているという特長があります。

 

では実際にこのような大手の不動産会社への査定依頼はどのようにすれば良いのでしょうか。

 

それは、先ほどご紹介した「イエウール」のサービスを活用する事がお勧めです。なぜならば「イエウール」には大手の不動産仲介業社が多数登録しているからです。

 

つまり「イエウール」で販売力のある大手の不動産仲介業社に一括査定依頼する事が最高値で売却する一番の近道という事になるでしょう。

 

 

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約1分でカンタン査定依頼

 

【ステップ5】不動産会社と契約する(契約方法を選ぶ)

 

不動産会社と契約をする

 

この不動産会社なら大丈夫という状況になったとしても、まだまだ安心してはいけません。不動産会社に中古住宅の販売を委託する場合には、複数の契約方法の中から契約方法を選択しなければいけません。

 

例えば、不動産仲介業社に家の販売を委託する場合には、下記のような3つの契約方法があるので、今の自分に合う方法で契約するようにして下さい。

 

【A】専属専任媒介契約
【B】専任媒介契約
【C】一般媒介契約

 

【A】専属専任媒介契約

「専属専任媒介契約」という契約名の通り、特定の不動産会社1社にしか家の販売を依頼できない契約方法です。

 

この契約にするメリットとしては、不動産仲介業社から1週間に1回以上、家の販売活動の経過報告を受ける事ができます。逆にデメリットとしては、あなた自身が家の買い主を見つけてくる事ができない決まりになっている事です。

 

例えば、もしチャンスがあれば、知り合いや親戚にも、家の買い主の候補となってもらいたいという場合には、お勧めできない契約方法と言えそうです。

 

【B】専任媒介契約

 

専任媒介契約

 

この「専任媒介契約」は「専属専任媒介契約」と同じく、特定の不動産会社1社にしか家の販売を依頼できません。

 

先ほどの「専属専任媒介契約」と違う点は、家の販売活動の状況の報告が2週間に1回以上に減る点と、家の購入者を自身で探す事が出来る点です。

 

【C】一般媒介契約

前述した「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」と違い、複数の不動産会社に家の販売を依頼する事ができます。

 

一見すると、家の売り主にメリットの大きな契約方法に見えますが、デメリットも存在します。1つは、不動産会社側には家の販売活動の状況を、売り主に報告する義務がないという点です。

 

また、複数の不動産会社と契約ができるという性質上、「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」に比べて、不動産会社が力を入れて家を販売しない傾向にあるのです。

 

【ステップ6】価格の交渉・売買契約

 

価格の交渉

 

価格交渉の基本

家の売り主側からしてみると、家の買い主かの価格交渉というのは愉快なものではありません。ですが家の売買は非常に大きな金額の取引きとなる性質上、数十万〜数百万の値引き交渉があったとしても不思議ではないと理解しておきましょう。

 

ですが価格交渉があるからと言って買い主側からの全く根拠のない値引き交渉に、無条件に応じる必要はありません。

 

また、仮に家をできる限り早く売りたいという状況の場合でも、その状況を相手側に知られてしまうのは交渉上得策とは言えません。

 

交渉相手に、こちらの弱みを握られてしまうと、強気な値引きを要求されて結果的に家の売却で損をしてしまう可能性だってあるのです。

 

そうは言っても、家の売り手、買い手双方が、自分に有利に契約を成立させたいという思いがあるのは確かです。最終的に相手の要求を飲むかどうかは別にして、相手側の条件を真摯に聞く姿勢だけは持つようにして下さい。

 

売買契約

 

家の売買契約

 

家に限らず売買契約を結んでしまうと法律的な効力を持つ事となります。その為に不動産売買契約は慎重に勧めるようにして下さい。

 

契約した後で「あの点は失敗した」と思っても後の祭りとなってしまいます。

 

例えば、不動産売買契約で一番多いトラブルの1つに「ローン特約」があります。「ローン特約」とは、家の買い手側が住宅ローンの審査に通らなかった場合には無条件で売買契約を解除する事ができるというものです。

 

もし「ローン特約」付きで不動産売買契約を結んでしまい、相手側のローンが通らなかった場合には、その相手に費やした時間と労力が無駄になってしまいます。

 

この「ローン特約」については、当然の事ながら不動産会社の担当スタッフの方が詳しいはずなので、このような点を含めて納得ゆくまで相談をした後に契約をするか否かを決定して下さい。

 

【ステップ7】税金でも得をする方法は?

 

税金でも得をする

 

家は一般的に年数が経てば経つほど資産価値が下がってしまうものです。つまり家を売却した場合には、購入した金額よりも売却した金額の方が安くなるのが一般的です。

 

ですが、皆さんはこういう現実を目の当たりにしてガッカリしいる場合ではありません。なぜかと言うと、家を売却した際の赤字分を取り戻す方法は色々あるからです。

 

例えば、既存の税金制度を上手く活用すれば、払った税金があなたの手元に戻ってくる事をご存知でしょうか。

 

その制度は「譲渡損失の繰越控除制度」と言います。この制度は家を売却した時の赤字金額分を申告することで、赤字金額分の税金が控除されるという制度です。

 

例えば、家の売却で500万円赤字の場合には給与500万円に掛る税金が戻ってくる事になります。サラリーマンの方なら勤め先の会社があらかじめ給料から天引きして税金を払っています。その税金が確定申告をする事によって戻ってくるのです。

 

また「譲渡損失の繰越控除制度」の他にもケースバイケースで節税対策は色々あります。実は大手の不動産仲介業社は「税金対策セミナー」や「節税アドバイス」のサービスが充実してます。

 

つまり家を売却する際についでに不動産会社に税金のアドバイスをもらうという賢い方法もとれるのです。

 

このホームページでご紹介している「イエウール」のサービスなら大手の不動産仲介業社が多数登録しているので「家を最高値で売却し、なおかつ節税したい」という方にはお勧めです。

 

 

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約1分でカンタン査定依頼

 

 

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家を高く売るための豆知識

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【豆知識その1】住宅ローンを残さず売る方法

 

住宅ローン

 

ローン返済中でも家を売却することはできる

親から家を相続したという人でもない限り、住宅ローンが残っているという方は以外と多い事でしょう。その為「家を売りたい」と考えた時に、一番障害になりやすいのが「住宅ローンの残債」です。

 

では「住宅ローンの残債」がある場合には、家の売却は可能なのでしょうか?

 

結論としては「住宅ローンの残債」があっても家を売却する事は可能です。ですが、家を売る際には、まず「住宅ローン残債」を一括返済しなければなりません。

 

先ほどご紹介したように「住宅ローン残債&諸費用」よりも家が高く売れない場合には、家を売ってできる負債分を「預貯金」もしくは「買い替え(住み替え)ローン」や「無担保ローン」などで補充する必要があるのです。

 

家をローン残債よりも高く売る

 

住宅ローン残債よりも高く売る

 

このように「住宅ローン残債」があっても家を売る事は可能ですが、家を売って借金が残るのは非常に嫌な結果です。

 

つまり「住宅ローン残債」がある場合には「住宅ローン残債&諸費用」よりも家を高く売る事が、家の売り主にとっての最重要ミッションだと言えるのです。

 

その為には、できる限り「家が高く売れる」可能性がある方法を選択する必要がありそうです。その為に必要なのが「できる限り家を高く売ってくれる業社探し」だと言えるのです。

 

もちろん理想的には「たまたまお願いした不動産会社が良い会社だった」という結末が望ましいでしょう。ですが確率論的に考えると、そんなハッピーな結果が待っているのは稀な事です。

 

つまり「家をできる限り高く売りたい」場合には、1つの不動産会社から選ぶよりも、複数の不動産会社から「サービスが良く、なおかつ実績のある会社を探す」事が重要です。

 

【豆知識その2】離婚の際に売る方法(それぞれへの分配の考え方など)

 

離婚で家を売る

 

先ほどご紹介したように、ローンが残った家を売る場合には、「住宅ローン残債&諸費用」よりも家を高く売る事が理想です。

 

ですが、離婚の為に家を売る場合には、財産分与の問題により、話がより複雑になってきます。

 

一番理想的なのは、家を売って残ったお金を夫婦2人で折半する事ですが、家を売ると赤字になりそうな場合には、家を売らない選択肢もあるでしょう。

 

またその場合には、夫か妻が引続きローンが残った家に住み続ける事になます。そして、夫が住宅ローンを払い続けるのが一般的です。

 

ですが、この時に問題になるケースは、妻や子供がローンが残った家に住み続けて、なおかつ妻が住宅ローンの連帯保証人になっている場合です。

 

このケースで、万が一夫が住宅ローンの支払いを滞らせた場合には、連帯保証人である妻に支払い義務が発生します。

 

そして、妻側も住宅ローンの支払いを滞らせてしまうと結果的に「任意売却」という手段を選ばなければなりません。

 

ちなみに任意売却とは、住宅ローンを貸している「金融機関」と「住宅ローンの借り主」と「不動産会社」の3者間で家の売却交渉をする事です。


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